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索引號 640300015/2021-00092 文號 吳住建規發〔2021〕2號 生成日期 2021-10-08
有效性 有效 發布機構 吳忠市住房和城鄉建設局 責任部門 房地產管理科

關于印發《吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)》的通知

為了進一步加強商品房預售資金監管,維護商品房交易雙方合法權益,促進全市房地產市場健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《寧夏回族自治區商品房預售資金監管實施意見(試行)》寧建規發20216)等有關法律法規,在總結前一階段試點工作經驗的基礎上,我局研究制定了《吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)》。細則》明確了全市商品房預售資金的收存、使用、管理各項規定,規范了行業主管部門、商業銀行、開發單位各方責任,對不同信用等級企業的預售資金實施了分級管理。現予以印發,請各地各部門嚴格遵照執行。

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附件:??1.《吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)》

????????2.《吳忠市商品房預售資金監管協議示范文本》

????????3.《房地產開發企業支付類賬戶信息表》

????????4.《房地產開發企業支付類賬戶變更補充信息表》


????????????????????????????????????????????????????????????????????????吳忠市住房和城鄉建設局

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一圖讀懂:關于印發《吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)》的通知


附件1

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??吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)

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第一章 ??

第一條??為加強全市商品房預售資金監管,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產業健康發展,根據《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《寧夏回族自治區商品房預售資金監管實施意見(試行)》等有關法規法規,結合我市實際,制定本實施細則。

第二條??本市行政區域內商品房預售資金的收存、支取、使用及監督管理適用本細則。

第三條??本細則所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)預售商品房,購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

第四條??商品房預售資金監管遵循政府指導、銀行監管、專戶專存、??顚S玫脑瓌t。

第五條??中國人民銀行吳忠市中心支行、中國銀保監會吳忠監管分局(以下簡稱人行吳忠中心支行、吳忠銀保監分局),負責監管檢查商業銀行預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶)開立及與監管賬戶資金的收存、支取及使用行為,并督促商業銀行按規定將商品房預售資金劃轉入監管賬戶。

吳忠市住房和城鄉建設局是全市商品房預售資金監管工作的行政主管部門,負責商品房預售資金監管工作的監督和指導,定期將全市開發企業名單、信用評級及監管項目賬戶賬號、開戶行等信息共享發送至吳忠銀保監分局;各縣(市、區)住房和城鄉建設局負責本轄區商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理,并依法受理、查處違法違規行為;市住建局房地產管理科具體承擔市區商品房預售資金的收存、支取、使用審核及監督工作。

市住房公積金管理中心依據開發企業申報的監管項目預售資金監管協議等要件,審核辦理住房公積金貸款事宜,負責將購房人申辦的住房公積金貸款劃轉入商品房買賣網簽備案合同中記載的監管賬戶。

第二章??預售資金收存

第六條 商業銀行具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件,可在本市向開發企業提供商品房預售資金監管服務。

第七條 商品房預售資金應全部存入監管賬戶,統一使用寧夏互聯網+智慧房產服務平臺實施監管,所有預售資金的往來均通過監管平臺審批執行。

第八條 商品房預售資金監管期限,自監管項目核發商品房預售許可證開始,至商品房完成不動產首次登記為止。

第九條 開發企業申請商品房預售許可證前,可自行選擇監管銀行,按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則設立監管賬戶,并與監管銀行、項目屬地住建部門三方簽訂《吳忠市商品房預售資金監管協議》(附件2),明確各方的權利、責任和義務。

第十條 開發企業取得《商品房預售許可證》后,應在商品房銷售現場醒目位置將監管賬戶作為唯一收款賬戶進行公示,并在商品房買賣網簽合同中載明,告知購房人將雙方約定的定金、首付款、全部房款交存至監管賬戶。

開發企業及其銷售代理機構不得以任何形式直接收存商品房預售資金。

第十一條 監管銀行應協助開發企業開立監管賬戶,并提供專用POS機劃轉購房款,監管賬戶內不得支取現金。購房人在支付購房款時,應注意核對開發企業提供的收款賬戶信息與公示的監管賬戶是否一致。

第十二條 購房人按商品房買賣合同約定將購房款交存至監管賬戶,持監管銀行出具的交存憑證,向開發企業換取購房款票據。監管銀行審核確認購房人將購房款(定金、首付款、全款)交存至監管賬戶后,將信息同步發送至監管平臺,開發企業方可辦理商品房買賣合同網上簽約。

購房人申請住房按揭貸款的,各商業銀行應直接將貸款劃轉入商品房買賣網簽備案合同記載的監管賬戶。

第十三條??監管賬戶一經設立不得擅自變更,因特殊原因申請變更監管賬戶的,應當由相應住建部門、監管銀行與開發企業協商一致同意解除原監管協議后,重新簽訂監管協議,設立監管賬戶。變更期間原監管賬戶范圍內的商品房不得銷售,變更完成后應將原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管賬戶。

第三章??預售資金管理

第十四條??商品房預售資金按照全區開發企業信用信息等級實行分級管理,資金使用應當優先保證用于支付該監管項目的工程款、材料款、設備款和人員工資等。

第十五條??簽訂《吳忠市商品房預售資金監管協議》時,應按照開發企業實時信用等級確定重點監管資金(以下簡稱“重點資金”)占預售資金的比例。重點資金即預售資金中的重點監管部分,必須優先用于工程建設,并由項目屬地住建部門和監管銀行實施全程監管。

第十六條??非重點資金部分的預售資金,開發企業可以通過監管平臺自行向監管銀行申請支取,監管銀行將資金審核撥付信息同步發送至監管平臺,并做好記錄。

第十七條??各縣(市、區)住房和城鄉建設局根據自治區住房和城鄉建設廳發布的年度各地最低建安成本,督促開發企業在工程建設各節點將支付監管項目建安成本各項費用的付款憑證上傳至監管平臺。

第十八條??開發企業在簽訂《吳忠市商品房預售資金監管協議》時,應填報《支付類賬戶信息表》(附件3)上傳至監管平臺,因工程進度等原因暫時未能提供的賬號,可在后期填寫《支付類賬戶變更、補充信息表》(附件4后)補充上傳。收款賬號為開發企業所有的,應當提供利益相關方同意的相關資料。

第十九條??信用等級評定為全區AA級前十的開發企業,重點資金監管比例為零,應在工程完成竣工驗收備案節點將支付監管項目各類建安成本費用的付款憑證上傳至監管平臺,且滿足項目所在地核定的最低分類建安成本。

信用等級評定為AA級非前十的企業,重點資金占預售資金的比例為10%,其重點資金按照資金撥付節點進行撥付,在項目工程建設各節點將該項目支付各類建安成本費用的支付憑證上傳至監管平臺,重點資金未能滿足當地最低分類建安成本的,應在完成竣工驗收備案節點前一次性補足。

信用等級評定為全區A級的企業,重點資金占預售資金的比例為30%,項目完成竣工驗收備案前將該項目支付建安成本各項費用的支付憑證上傳至監管平臺。重點資金未能滿足項目所在地最低分類建安成本的,應在完成竣工驗收備案節點一次性補足;重點資金已滿足項目所在地最低分類建安成本的,超出部分可按撥付節點申請自行使用。

信用等級評定為B級的企業,項目封頂后重點資金占預售資金的比例為50%,重點資金應當滿足項目所在地核定的最低分類建安成本,超出部分可按撥付節點申請自行使用。

對尚未全部售出的房地產開發項目,監管資金應當為已出售商品房的預售資金,且重點資金應在已售范圍內按上述比例確定。

第四章??預售資金使用

第二十條??監管項目符合下列條件的,開發企業可在監管平臺申請使用重點資金,并由項目屬地住建部門按工程建設節點審核撥付。

(一)工程主體結構驗收后,申請使用資金額度不得超過重點監管資金的85%;

(二)工程竣工驗收備案后,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金的90%;

(三)完成不動產首次登記的,可以申請撥付剩余重點資金及利息。

第二十一條??開發企業申請支取重點資金時,應提交以下相關資料:

(一)工程主體結構驗收節點,提交由建設、監理、施工等單位簽字蓋章的《主體結構分部工程質量驗收記錄表》及形象進度照片;

(二)工程竣工驗收備案節點,提交經備案部門審核備案的《工程竣工驗收備案表》;

(三)完成不動產首次登記,提交不動產權首次登記證或不動產權分戶明細表。

第二十二條??項目屬地住建部門受理開發企業申請支取重點資金的資料后,應當對監管項目工程建設現場進行查勘,作為審核撥付資金的依據。

第二十三條??項目屬地住建部門應當自受理重點監管資金撥付申請2個工作日內完成審核,對符合條件的,在系統同意撥付,監管銀行應當依據系統提示于1個工作日內完成撥付。

第二十四條??開發企業與購房人解除商品房買賣合同的,開發企業應當持合同網簽備案部門出具的商品房買賣合同備案撤銷證明向監管銀行申請原途徑退回購房款。

第五章????

第二十五條??商品房預售資金監管允許開展銀行保函代替同等額度的重點監管資金。

第二十六條??開展保函試點業務的開發企業及其預售項目必須同時滿足以下條件:

(一)合同網簽備案及預售監管資金繳存正常;

(二)工程建設進度正常。

第二十七條??金融機構與自治區住房和城鄉建廳簽訂《寧夏新建商品房預售資金監管合作協議》,作為預售項目的監管主體之一后,可在本市范圍內開展保函業務。出具保函的金融機構對保函的合法性、真實性、擔保事項、擔保金額及擔保期限及保函銀行賠付能力、保函的證明文件、保管保函正本、憑保函釋放監管資金、保函風險事項發生時追償保函替代釋放的監管資金等事宜,在保函期限內承擔不可撤銷的連帶責任,并且不能以任何理由對抗索賠請求,確保權利相對人權益不受損失。

第二十八條??保函到期前10個工作日內,開發企業應提供續保證明文件或重新開立保函,未延期或重新開立保函的開發企業應將后續工程資金使用節點的監管資金存入相應的監管賬戶中進行監管。

第二十九條??原保函到期不進行保函監管的開發企業,可申請注銷原保函,根據項目進展情況按照本規定重新辦理預售資金監管。

??第三十條??開展保函業務的金融機構提前終止保函的,應當將擔保對應的金額存入監管賬戶后,免除保函擔保責任,注銷保函。索賠金額應不少于擔保金額中后續工程資金使用節點的監管資金。

第六章??避險機制和風險管理

第三十一條??監管銀行有下列行為的,責令其限期整改,拒不整改或整改不到位,住建部門按照商品房預售資金監管合作協議暫?;蛘呓K止其監管銀行資格,造成損失的依法承擔相應法律責任:

(一)未經住建部門同意,擅自支付商品房預售資金的;

(二)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

(三)按揭貸款銀行未按規定將預售資金劃轉入監管賬戶的;

第三十二條??開發企業存在下列行為之一的,住建部門可以暫停預售資金支取使用,責令其限期整改。逾期不改的,應按照法律法規和信用管理辦法從嚴從重處理,記入企業信用檔案,違反征信記錄規定的,記入人行吳忠中心支行征信系統。情節嚴重的,依法追究其法律責任:

(一)未按規定將商品房預售資金存入監管賬戶的;

(二)未按規定辦理合同網簽備案,私自收取房價款未存入監管賬戶的;

(三)以收取其他款項為名變相逃避預售資金監管的;

(四)未將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的;

(五)提供虛假材料騙取重點監管資金的;

(六)其他違反本細則規定或未履行商品房預售資金監管協議的行為。

第三十三條??開發企業的預售項目在工程竣工備案前未提供足額支付憑證的,住建部門應立即暫停該企業及其關聯企業開發的其他項目資金撥付,并由該企業(含已在系統關聯的子分公司、分支機構、關聯企業)后續開發的其他項目在相應的監管賬戶中補齊,直至滿足監管額度。

第三十四條 AA級開發企業被人民銀行、銀保監會等部門出具書面意見認定企業存在重大金融風險的,或被自治區住房和城鄉建廳認定存在重大隱患的,我市各級住建部門應在管轄范圍內暫停其享受的預售資金監管優惠政策,按照A級企業執行。經開發企業申請并經自治區住房和城鄉建廳審核同意后風險可解除。

第三十五條??因開發企業信用等級正常升、降級變化,導致預售資金監管比例不一致的,已簽訂《吳忠市商品房預售資金監管協議》的項目按原協議執行,新簽訂監管協議的項目,按照受理當天開發企業信用信息等級評定公示結果核定預售資金監管比例。

第三十六條??各縣(市、區)住房和城鄉建設局要加強對房地產開發項目預售資金的監督檢查,定期梳理監管情況,排查風險項目,及時化解風險隱患。

第七章????

第三十七條??各縣(市、區)住房和城鄉建設局及相關單位要高度重視商品房預售資金監管工作,明確分管領導、人員和職責。對在工作中玩忽職守玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法依規處理;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十八條??本實施細則自2021年11月9日起施行,有效期至2023年11月8日。


附件2

合同編號:

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吳忠市商品房預售資金監管協議

(示范文本)

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??方(開發企業):??????

??方(監管銀行):??????

??方(監管部門):??????

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為維護商品房交易雙方合法權益,規范商品房預售資金的收存、支取行為,根據中華人民共和國相關法律法規的規定,甲、乙、丙三方經充分協商,在平等、自愿、誠信的基礎上,就甲方新建房地產項目預售資金監管事宜達成一致意見,訂立本協議

一、監管項目

企業信用評級:????????

信用關聯企業:????????

項目名稱:????????????

坐落位置:????????????

預售樓號:????????????????

預售面積??????????套數:????????

施工進度:????????????

二、監管賬戶設立

(一)甲方依法在乙方設立商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)。

開戶銀行:??????????

賬戶名稱??????

監管賬號??????????

監管賬戶僅限本項目預售資金的存、支取、使用,帳戶不可支取現金,不得辦理查詢以外的網上銀行業務,不得辦理質押、保證及其他業務。

(二)賬戶名稱應當企業名稱。

(三)甲方與乙方因國家政策或寧夏回族自治區相關行政管理部門要求需變更監管賬戶的,甲乙雙方應書面通知丙方,經丙方書面同意后應先解除監管協議,開立新監管賬戶,重新簽訂資金監管協議;商品房已預售的,還應向全部購房人及住房按揭貸款銀行告知乙方變更情況,并將原監管賬戶內的資金全部轉入新開立的專用賬戶,撤銷原監管賬戶。監管賬戶變更期間,丙方暫停甲方商品房買賣合同網簽業務。

三、資金監管期限

本項目商品房預售資金監管期限自核發商品房預售許可證之日起,至辦理不動產首次登記后止。

四、資金監管方式

甲方必須與購房者約定將預售資金全額存入監管賬戶,并按照自治區、吳忠市相關規定及本協議約定支取使用預售資金,乙方對預售資金進行日常監督管理,丙方對甲乙雙方履行監管協議情況進行監督管理。

五、資金監管范圍

(一)本項目商品房預售資金全部列入資金監管范圍,商品房預售資金全部存入監管賬戶,統一使用寧夏互聯網+智慧房產服務平臺實施監管。

(二)本項目重點資金監管額度根據甲方實時信用等級??,確定為不低于預售資金總額的?? %,重點資金按照資金撥付節點進行撥付,乙方和丙方實施全程監管。

(三)本項目非重點資金監管額度為預售資金總額的??%,甲方可以通過監管系統乙方申請支取,乙方將資金審核撥付信息同步發送至監管系統,并做好記錄。

(四)根據自治區住房和城鄉建廳發布的2021年吳忠市區最低建安成本控制價2500/平方米核算,本項目工程建安成本控制總價為??元。

六、監管資金繳存

(一)甲方取得本項目《商品房預售許可證》后,應在銷售現場醒目位置將預售資金監管賬作為唯一收款賬進行公示,并在商品房買賣網簽合同中載明,告知購房人將雙方約定的定金、首付款、全部房款繳存至監管賬戶,上述款項未繳存至監管賬戶的,丙方可暫停甲方甲方商品房買賣合同網簽業務。

(二)購房人持甲方出具的繳款通知單,到乙方營業網點或乙方提供的專用POS機繳存商品房價款,乙方向購房人出具繳款回執,甲方憑乙方出具的繳款回執向購房人開具購房發票等相關票據。

(三)甲方應協助購房人將商品定金、首付款、全部房價款存入監管賬戶,不得另設收存本項目預售資金,甲方及其代理銷售機構不得以任何形式直接收存預售資金。

(四)乙方審核確認購房人將購房款(定金、首付款、全款)繳存至監管賬戶后,將信息同步發送至監管系統,甲方才能辦理商品房買賣合同網上簽約。

七、重點資金使用

(一)預售資金進入監管賬戶后,乙方按照本協議、國家政策或寧夏回族自治區相關行政管理部門要求將商品房預售重點資金予以管控。甲方根據工程建設進度在監管平臺申請使用重點資金,丙方工程建設節點審核撥付

1、工程主體結構驗收后,申請使用資金額度不得超過重點監管資金的85%;

2、工程竣工驗收備案后,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金的90%;

3、完成不動產首次登記的,可以申請撥付剩余重點監管資金及其利息。

(二)甲方申請支取使用重點資金時,應提交以下相關建設資料:

1、工程主體結構驗收節點,提交由建設、監理、施工等單位簽字蓋章的《主體結構分部工程質量驗收記錄表》及形象進度照片;

2、工程竣工驗收備案節點,提交經備案部門審核備案的《工程竣工驗收備案表》;

3、完成不動產首次登記,提交不動產權首次登記證或不動產權分戶明細表。

4、按照法律法規規定或相關行政管理部門的要求應當提交的其他資料。

(三)丙方受理甲方使用重點資金的申請后,應當對監管項目工程建設現場進行查勘,作為審核撥付資金的依據。

(四)丙方應當自受理重點監管資金撥付申請2個工作日內完成審核,對符合條件的,在系統同意撥付,乙方應當依據監管系統審批信息于1個工作日內完成撥付。

(五)甲方應按相關規定在工程建設各節點將該項目支付各類建安成本費用的支付憑證上傳至監管系統,重點資金未能滿足最低分類建安成本的,應在完成竣工驗收備案節點前一次性補足。重點資金已滿足最低分類建安成本的,超出部分可按撥付節點申請自行使用。

(六)甲方與購房人解除商品房買賣合同的,可持丙方出具的商品房買賣合同備案撤銷證明向乙方申請原途徑退回購房款及利息。

八、各方的權利和義務

(一)甲方

1、甲方按本協議將項目預售資金全部存入監管賬戶;購房人未按商品房買賣合同約定繳存房價款的,甲方應主動催繳;不得以監管賬戶作為乙方及其他商業銀行貸款、抵押貸款等債權的擔保。

2、甲方使用監管資金前應按本協議規定提交用款申請及相關依據材料,甲方對向乙方、丙方提供的相關資料的真實性、合法性負責。

3、涉及本項目監管資金的問題,甲方應主動協調,密切配合,確保預售資金安全可靠。

4、甲方應主動接受丙方對監管賬戶資金的交存、使用情況的監督檢查。

(二)乙方

1、乙方指定由??向甲方提供??項目的商品房預售資金監管服務;

2、乙方不得為甲方監管賬戶資金辦理抵押、質押等手續;

3、乙方有權督促甲方將預售資金全部納入監管賬戶,乙方不得將依據本協議約定收存的預售資金以任何方式沖抵、償還甲方貸款及與該借貸款有關的利息、費用;

4、乙方按本協議及相關規定及時審核并向甲方撥付預售資金;

5、乙方應按照本協議及相關規定做好資金監管工作,及時向丙方反饋監管賬戶信息包括金額、收支明細、重點資金用款事由及去向等,接受丙方核查、監督。

(三)丙方

丙方嚴格按照本協議及《寧夏回族自治區商品房預售資金監管實施意見(試行)》、《吳忠市商品房預售資金監管實施細則(試行)》有關規定加強本項目商品房預售資金監管,若上述文件發生變化的,以修訂后的文件為準。

九、違約責任

1、甲、乙雙方因未按本協議約定收存、撥付、使用預售資金的,應按相關法律法規予以處理,造成損失的,違約方應承擔相應的經濟賠償和法律責任。

2、甲、乙、丙三方工作人員在商品房資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的,依法依規追究相關責任;涉嫌犯罪的,移交司法機關處理。

十、解決爭議方式

甲、乙、丙三方如因履行本協議發生爭議,應通過協商解決。協商不成,依法通過丙方所在地人民法院訴訟解決。本協議一式份,甲、乙、丙三方各執份,住房公積金管理中心備案壹份,均具有同等法律效力。

十一、協議有效時間

本協議自三方加蓋公章及法定代表人/負責人或委托代理人簽章之日起生效,項目預售資金監管終止后,本協議終止。

以下為簽章頁,無正文)

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甲方(公章):????

地址:??

聯系電話:??

法定代表人/負責人(委托代理人):????????????????????????

簽約時間: ??????

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乙方(公章):????

地址:

聯系電話:??

法定代表人/負責人(委托代理人):

簽約時間: ??????

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丙方(公章):????

地址:??

聯系電話:??

法定代表人/負責人(委托代理人):????????????????????????????????????????????????????????????????

簽約時間: ??????

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附件3

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房地產開發企業支付類賬戶信息表

企業名稱:??填報時間:

項目名稱:??聯系電話:

類??別

單位名稱

賬號

一類指標

二類指標

人員費用

農民工工資



材料費用

防水材料



配電箱



砌體



石材



外墻漆



熱計量表



電線電纜



管材、管件



鋼材



商混



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工程款

總承包建安工程費



土石方及地基處理工程



基坑支護及降水工程



電梯采購及安裝



外墻面保溫裝飾工程



門窗工程



防水工程



鋼結構工程



室外道路及景觀綠化工程



供水



供氣



消防



配電室設備



供暖



智能化工程



地下車庫消防通風工程



地下人防設備及其安裝工程



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附件4

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房地產開發企業支付類賬戶變更、補充信息表

企業名稱:??填報時間:

項目名稱:??聯系電話:

??項:???? □補充???? □變更

類??別

原單位名稱

原賬號

變更后

單位名稱

變更后/補充賬號

一類指標

二類指標



















申請事由:

??

??

??

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承 諾

本(人、企業)承諾提交的所有信息、材料均真實有效。如因虛假而引致的法律責任,概由申請人承擔,與主管部門無關。

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法定代表人(簽章):??

申請單位

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經辦人:??????????????????????單位(蓋章):

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年????月????日

主管部門

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經辦人:?????????????????????? 單位(蓋章):

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年????月????日

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